Карта сайта
17 июля 2018, 10:30

Александр Сидякин рассказал о нововведениях в системе жилищного строительства

В июле вступил в силу закон, предусматривающий переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов и усиливающий защиту прав дольщиков

Согласно этим поправкам, с 1 июля текущего года использование эскроу-счетов при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, а с 1 июля 2019 года – обязательный.

Как отразится новый закон на стоимости жилья? Смогут ли поправки в закон о долевом строительстве дополнительно защитить права дольщиков? На эти и другие вопросы ответил руководитель рабочей группы Президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин

В чем заключается основной смысл новой системы финансирования жилищного строительства, и какие изменения ждут дольщиков?

Прежде всего, хотел бы отметить, что эти изменения стали возможны, в том числе благодаря тому, что «Единая Россия» на протяжении более чем одиннадцати лет, как начал реализовываться 214-ФЗ, защищала и продолжает защищать права «обманутых дольщиков». Несмотря на то, что в гражданско-правовых отношениях между дольщиком и застройщиком государство не участвует, мы, понимая социальную значимость этого вопроса, всегда выступаем на стороне граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

За то время, когда при центральном коллегиальном органе партии была создана специальная рабочая группа, нам удалось помочь получить свое жилье более чем 259 718 семей и достроить 2 330 проблемных многоквартирных жилых объектов.

Проблема заключалась в том, что сколько бы не решали проблемы «обманутых дольщиков», с каждым годом появлялись новые: кризисные явления в экономике, недобросовестные застройщики, пробелы в законодательстве и т.д.

Поэтому президентом было принято единственно верное решение – отказаться от долевого строительства в нынешнем виде и перейти к проектному финансированию. На обеспечение выполнения этого поручения и направлены изменения в федеральном законодательстве, которые Госдума начала проводить еще в прошлом году после больших парламентских слушаний и завершила только сейчас.

Существенные изменения, - а поправки приняты на сотни страниц, - в федеральном законодательстве, не должны пугать рядовых граждан. Дольщики как заключали договор долевого участия (ДДУ), так и будут продолжать это делать. А вот каким образом застройщик может распоряжаться привлекаемыми средствами граждан, здесь действительно кардинально поменялись «правила игры».

Если коротко, то суть законодательных изменений заключается в том, чтобы максимально снизить риски участников долевого строительства. Введены три степени защиты. Сопровождать привлеченные застройщиками средства будут уполномоченные ЦБ 58 кредитная организация – ваши деньги пойдут исключительно на строительство вашего дома получат свою прибыль только после того, как отдадут вам квартиру. Введено страхования вкладов с размером возмещения до 10 млн руб. Создан государственный компенсационный фонд, который достроит дом. Если вы заключили ДДУ и разрешение на строительство застройщик получил после 1 июля 2018 года, будьте уверены – ваши деньги не пропадут. Согласно новому 218-ФЗ остается только один способ вложиться в приобретение жилья – договор долевого участия. Выпуск различных жилищных сертификатов и создание ЖСК на начальном этапе строительства запрещаются.

Что такое эскроу-счета? В чем их принципиальное отличие от других способов привлечения средств для строительства?

В этом заключается основное нововведение. Раньше модель долевого строительства выглядела как «гражданин-застройщик», теперь «гражданин-банк-застройщик». Банк выступает в роли арбитра и берет на себя риски, связанные со строительством дома. С 1 июля 2019 года такие счета, по которым полностью видны передвижения денег, имущества и документация, станут обязательными. Банковский эксроу-счет на рынке недвижимости успешно используется в разных странах мира – США, Австрии, Латвии, ОАЭ, Чехии и т.д. Кстати сказать, прежняя модель долевого строительства использовалась, по сути, только в нашей стране и пришла к нам из аргентинского опыта 70-ых годов прошлого века. Можно подумать над тем, чтобы тех застройщиков, которые добровольно перешли на эскроу-счета освободить от взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

Будет ли установлена предельная ставка на кредиты застройщикам?

Застройщики почему раньше обращались к средствам граждан? Потому что кредиты в банках были очень дорогие. Кредитные организации выдавали под 17% заемные средства, с переходом на эскроу-счета, мы рассчитываем, что банковский продукт будет выдаваться под 6-7 % для погашения кредитной линии после подписания акта приема-передачи квартиры с участником долевого строительства, который внес деньги на спецсчет в банк.

Смогут ли поправки в закон о долевом строительстве дополнительно защитить права дольщиков?

Безусловно, для этого они и были приняты. Мы ввели полный запрет на так называемые «котловой метод» привлечения средств граждан. Когда застройщик собирает средства граждан, а затем по своему усмотрению распределяет их по всем объектам, разрешение на строительство которых он получил. Вводится принцип «одно разрешение – один счет – один застройщик». При этом мы учли просьбы застройщиков из регионов, которые просили предоставить возможность строить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта градостроительного плана земельного участка, либо договора комплексного освоения территории. В таком случае застройщик открывает отдельный банковский счет под каждое разрешение на строительство, в отношении которого осуществляется банковское сопровождение.

Более того, устанавливается солидарная ответственность владельцев строительных компаний за причиненные гражданам убытки. Конечно, это вызвало недовольство участников, но когда ты рискуешь не только чужими деньгами граждан, но и своими, ты более ответственно подходишь к выполнению своих обязательств.

В связи с изменениями принципов привлечения средств для строительства жилья будет ли снижена ставка по ипотеке?

Да, будет. В настоящее время каждая вторая квартира в новостройках и каждая третья квартира на вторичном рынке приобретается с использованием ипотечного кредита. Ипотека – это основной инструмент улучшения гражданами своих жилищных условий. Президент в «майском указе» о национальных целях развития поставил задачу снижения ставок по ипотеке до уровня менее 8% годовых и увеличение возможности приобретения жилья за счет ипотечного кредитования для 50% российских семей.

Ставки по ипотеке устойчиво снижаются. На начло 2018 года средневзвешенная ставка выдачи составила 9,73%, т.е. меньше десяти процентов – мы наконец-то перешагнули психологически важный двузначный уровень. При этом государство следит за долей кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней, чтобы не было «ипотечного пузыря» по аналогии с тем, который в США в 2008 году привел к мировому финансовому кризису.

Всего, по оценкам ДОМ.РФ, в 2018 году будет выдано 2,5-2,8 трлн рублей ипотечных кредитов, около 1,4 млн семей улучшат жилищные условия с ипотекой.

Сегодня работают специальные ипотечные программы с льготной процентной ставкой для социальных категорий граждан. Например, для семей, родивших второго и третьего ребенка ставка по программе составляет 6% за счет субсидирования государством.

Поможет ли новый закон очистить рынок недвижимости от недобросовестных застройщиков?

Действительно, законом введены повышенные требования к компаниям, работающим на рынке многоквартирного домостроения. Во-первых, опыт работы на рынке должен быть не менее трех лет и объем построенного жилья не менее 10 тыс. кв. метров. Во-вторых, усиливается государственный контроль за долевым строительством. Руководителей региональных надзорных органов будет согласовывать Минстрой России.

Следующим шагом нам предстоит заняться снижением административной нагрузки и сокращения сроков для добросовестных застройщиков на всех этапах строительства: подготовки проектной документации, экспертизе, получении разрешения на строительство, согласовании разрешения на использование земельного участка, непосредственно строительства и т.д.

Рабочая группа Президиума Генсовета по защите прав дольщиков подготовила «Азбуку дольщика», размещенная на нашем сайте дольщики-ер.рф, которая призвана оградить граждан от недобросовестных застройщиков и содержит практические советы как перед заключением ДДУ провести собственную проверку застройщика и объекта строительства.

Ссылка для блогов